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房地产信托投资有何风险

来源:    编辑:今航    发表时间:2015-07-11 17:39:22    浏览:493
摘要

信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系,房地产信托就是将房地产作为一种产品进行投融资,它一般涉及房开公司、银行、信托公司、购房者四方。房地产信托除了面临信托行业本身的风险,还有房地产...


信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系,房地产信托就是将房地产作为一种产品进行投融资,它一般涉及房开公司、银行、信托公司、购房者四方。房地产信托除了面临信托行业本身的风险,还有房地产行业的特有风险,其风险控制措施也有别于其他信托产品。主要体现在以下几个方面:

1、房地产行业风险

房地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长、资金占用量大,利润回报较高。房产本身既是耐用消费品,又是投资品,在一定市场环境下,还可能滋生投机风险,如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。

2、房地产项目风险

现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域,有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力。突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。

对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题,则信托产品无论怎么控制风险,项目本身的先天缺陷总是无法避免的。

3、房地产开发商和信托公司的风险

房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程,包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等,都需要开发商来整合资源,而且各个环节环环相扣,缺一不可。在房地产开发项目中,一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。开发商的管理能力包括工程管理、项目管理、人员管理、资金流、公共关系协调等,这些能力不到位也可能导致项目经营失败,同时带来信托产品的风险。另外信托资金如果被开发商挪用到其他项目上,开发商资金链条断裂,就会造成一系列的烂尾工程。

房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够,不能从众多的风险中挑选出核心的风险,或者找到了但不知道该如何管理,都是造成信托风险的重要原因。银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”,而房地产信托不受此限,其中可能蕴涵的投资风险不可不防。与银行相比,信托公司在委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远,资本金规模、抗风险能力也存有差距,信托公司的职业道德风险也是存在的。

4、房地产信托产品的流动性风险

房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通,而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差,一旦需要转让时,成本会很高,如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等,都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

5、赔偿风险

央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。根据规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失,而运营过程中发生的风险,则完全要由投资人承担。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。


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